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因遗漏优先承租权人在落槌后宣布拍卖中止的效力

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因遗漏优先承租权人在落槌后宣布拍卖中止的效力

【概要描述】裁判要旨:  租赁权拍卖标的存在优先承租人,但拍卖公司对原承租人的优先承租权应如何行使并未作出说明,在拍卖现场其他竞租人作出最高应价时未询问原承租人是否愿意以同等价格承租,反而将原承租人作为一般竞租人向其询问是否加价,且在原承租人作出愿意同等价格承租意思表示的情况下径行落槌宣布成交,剥夺了原承租人在同等条件下的优先承租权。拍卖公司拍卖师因在拍卖过程中出现错误行为,该拍卖师上台宣布该次拍卖中止,下次

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  裁判要旨:

  租赁权拍卖标的存在优先承租人,但拍卖公司对原承租人的优先承租权应如何行使并未作出说明,在拍卖现场其他竞租人作出最高应价时未询问原承租人是否愿意以同等价格承租,反而将原承租人作为一般竞租人向其询问是否加价,且在原承租人作出愿意同等价格承租意思表示的情况下径行落槌宣布成交,剥夺了原承租人在同等条件下的优先承租权。拍卖公司拍卖师因在拍卖过程中出现错误行为,该拍卖师上台宣布该次拍卖中止,下次拍卖另行通知,不违反拍卖程序,也不损害他人的合法权益。拍卖公司拍卖师对涉案房屋承租权的拍卖落槌行为,程序存在瑕疵,应认定无效,故拍卖公司对涉案房屋承租权的拍卖应重新进行。

  争议焦点:

  关于拍卖师在拍卖过程中出现错误行为,落槌后宣布拍卖中止的,拍卖师的落槌行为是否可以认定为拍卖成交,存在以下争议观点:

  一是落槌即表示成交,拍卖师无权宣布拍卖中止,择期重新拍卖。理由:根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定:承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定:竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。现拍卖师以落槌确认拍卖成交,并要求最高应价者办理成交手续,拍卖公司已经就最高应价者的要约作出承诺且并未在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人之时撤回承诺,故涉案的拍卖应予确认成交,拍卖公司以其之后提出拍卖中止来辩称拍卖尚未成交,系其单方面的意思表示,未获最高应价者确认,故对其抗辩意见难以采信。至于拍卖公司与最高应价者最终未签署拍卖成交确认书,不影响双方拍卖合同已成立并生效。拍卖公司遗漏原承租人的优先承租权导致其权利受损,优先承租权人可向拍卖公司主张相应权利。

  二是拍卖师以程序存在瑕疵由此宣布拍卖中止,不违反拍卖程序,也不损害他人的合法权益,其因遗漏优先承租人的落槌行为应认定无效。理由:涉案房屋在拍卖前由原承租人承租,原承租人与委托人签订的《房屋租赁协议》约定,协议期满后,在同等条件下,原承租人享有优先续租权。《中华人民共和国拍卖法》第四条规定:拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、诚实信用的原则。第四十九条规定:拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。根据拍卖会的实时录像显示,该次拍卖在经过几轮竞价之后达到最高应价,拍卖师宣布该最高应价“第二次”之后,委托人向该拍卖师提交保留价,原承租人随即举牌,该拍卖师询问原承租人是否加价,其予以否认,该拍卖师即落槌并宣布拍卖成交,要求最高应价者上台办理手续。结合其他认定事实,表明拍卖师虽在拍卖正式开始前宣读了《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》,但对原承租人的优先承租权应如何行使并未作出说明,在最高应价时未询问原承租人是否愿意以同等价格承租,反而将原承租人作为一般竞租人向其询问是否加价,且在原承租人作出愿意同等价格承租意思表示的情况下径行落槌宣布成交,剥夺了原承租人在同等条件下的优先承租权。拍卖师因在拍卖过程中出现错误行为,该拍卖师上台宣布该次拍卖中止,下次拍卖另行通知,不违反拍卖程序,也不损害他人的合法权益。拍卖师对涉案房屋承租权的拍卖落槌行为,程序存在瑕疵,应认定无效,故拍卖公司对涉案房屋承租权的拍卖应重新进行。

  拍卖实务总结:

  优先权在竞价程序中的行使方式,作为拍卖公司必须在相关拍卖文件中予以明示,最好在拍卖会现场上予以演示,毕竟拍卖师的落槌是具有承诺的法律效果,产生错误肯定会给各方当事人带来诉累。

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